美國的龍頭房企，有專業(yè)化和金融化兩大特點。所謂專業(yè)化，即美國不同類房企深耕細分領域，極少混業(yè)經(jīng)營。住宅建筑商主攻開發(fā)，通過產(chǎn)品線標準化提高周轉(zhuǎn)、增加盈利；REITs專注自持，通過募投管退四大環(huán)節(jié)的專業(yè)化經(jīng)營打造利潤王。所謂金融化，即美國房地產(chǎn)金融發(fā)展水平高，房企對金融依賴程度深。REITs類房企在上市房企數(shù)量上占比70%，市值上占比86%；住宅建筑商也會兼營按揭貸款、產(chǎn)權保險等金融業(yè)務，對凈利潤貢獻比重約為9%。

  美國房地產(chǎn)企業(yè)主要由REITs和住宅建筑商兩類構成。截至2019年5月末，美國共有248家上市房企，其中住宅建筑商26家，市值989億美元，市值占比8%；REITs174家，市值1.1萬億美元，市值占比86%；其他51家，市值占比6%。住宅建筑商以土地獲取、住宅設計、工程施工、銷售及售后服務為主業(yè),“三巨頭”是萊納(Lennar)、霍頓（D.RHorton）、和帕爾迪（Pulte Group）,2019年5月底三者市值分別為308、164、89億美元，共占住宅建筑板塊總市值的56.6%。REITs是美國房地產(chǎn)行業(yè)的核心，上市REITs占上市房企的69.4%、市值占85.8%。REITs(RealEstate Investment Tursts)是集合投資者資金，由專業(yè)機構管理，投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，并進行定期派息的信托型或公司型基金。美國是全球規(guī)模最大、產(chǎn)品最豐富和成熟的REITs市場。1986年美國修訂《國內(nèi)稅收法典》，規(guī)定REITs只要將應稅收入的100%進行分配，即可免征企業(yè)所得稅，是美國REITs騰飛的起點。目前美國市值在400億美元以上的普通REITs有兩家，一是西蒙地產(chǎn)（Simon Property），二是普洛斯（Prologis），兩者分別是商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)領域的龍頭。

  在住宅建筑商模式下，房企呈現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、標準化、專業(yè)化、重并購、兼金融的特點。

  第一，高周轉(zhuǎn)提升ROE。美國住宅開發(fā)領域的龍頭房企周轉(zhuǎn)速度遙遙領先其他國家。住宅建筑商“三巨頭”霍頓（D.R Horton）、萊納(Lennar)、帕爾迪（Pulte Group），2018年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)達到1.2、1.0、0.9，而中國、中國香港、新加坡龍頭房企平均為0.3、0.1、0.1。美國房企實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的“秘訣”有三個：一是縮短項目建設周期。2017年霍頓88%的竣工住宅為獨棟住宅，從出售到交房只需2-6個月，基本實現(xiàn)當年銷售、當年回款、當年結(jié)算。二是借助土地期權鎖定土地。美國住宅開發(fā)商通過與土地持有者簽訂期權合約，獲得以確定價格在未來購買地段的權利，期權費通常為地價的10%-20%，期限通常在8年左右。土地期權既保障充足的土地儲備，又避免房企在土儲上沉淀過多資金，周轉(zhuǎn)速度大幅提升。三是開發(fā)項目以中低端住宅為主，便于標準化建設、項目周期短且總價低易于銷售。中低端住宅易執(zhí)行標準化、建設周期短、銷售容易，且由于其客群價格彈性較高，在市場下行期，房企可通過降價促銷的方式快速去庫存，避免存貨淤積。

  第二，標準化降低成本。哈佛住房研究中心表示，過去15-20年，以縮減成本為目的，美國住宅建筑行業(yè)呈現(xiàn)去定制、標準化的趨勢。而龍頭房企正是這一趨勢的引領者，通過統(tǒng)一招標、統(tǒng)一采購、規(guī)模化運作削減成本�；纛D致力于與全國供應商談判，通過大量采購降低成本。規(guī)模優(yōu)勢使公司在采購家具、設備、建材等方面掌握主動權，可在每套房屋上平均節(jié)約3500美元成本；帕爾迪以沃爾瑪為標桿，曾聘用沃爾馬的高級經(jīng)理專門負責供應鏈采購，利用集團采購的議價能力，統(tǒng)一購買建材、家電等，縮減成本。帕爾迪致力于與大型供應商簽訂長期合作協(xié)議，如2001年與通用電氣簽署協(xié)議，為所有帕爾迪住宅提供由通用出產(chǎn)的家用電器。

  第三，專業(yè)化運作。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈可分為“設計-建造-銷售”三節(jié)，美國住宅開發(fā)龍頭聚焦前后兩端，建造等中間環(huán)節(jié)通過外包完成。設計環(huán)節(jié)，以客戶為導向，關注住宅品質(zhì)�；纛D執(zhí)行“靈活”的標準化，可根據(jù)客戶的個性化需求改變標準圖紙，通過測算改變標準圖紙的某一設計所增加的成本，向消費者的個性化需求收費。帕爾迪支持客戶自主組裝標準化模塊，2011年推出iPad應用程序,消費者可在線完成房屋設計。銷售環(huán)節(jié)，通過多樣化的品牌組合滿足個性化需求，注重售后質(zhì)保。

  第四，兼并收購實現(xiàn)跨越發(fā)展。行業(yè)整合是美國住宅建筑行業(yè)的主旋律。龍頭房企重視收并購，實現(xiàn)區(qū)域擴張和業(yè)務發(fā)展。霍頓的收購活動開始于1994年，大規(guī)模收購使公司進入龍頭房企行列。萊納的收購活動開始于1979年，和CalAtlantic Homes并購完成后，將成為美國第一大住宅建筑商。帕爾迪的收購活動開始于1973年，通過收購進入首次置業(yè)和養(yǎng)老市場。

  第五，兼營金融業(yè)務。美國住宅開發(fā)企業(yè)兼開展按揭貸款發(fā)放、產(chǎn)權保險等金融業(yè)務。2017年，帕爾迪、霍頓、萊納金融業(yè)務收入占總收入的8.3%、2.5%、2.2%，稅前凈利潤占比11.7%、7.0%、7.8%。金融業(yè)務是住房銷售的附屬業(yè)務，主要服務于本公司的購房者。2017年，霍頓、萊納、帕爾迪發(fā)放的按揭貸款中，95%、80%、80%向本公司的購房者發(fā)放。

  在REITs模式下，美國房企以高杠桿收購、長期持有核心資產(chǎn)等實現(xiàn)高收益。

  第一，高杠桿運作。作為美國最大的零售房地產(chǎn)REITs，西蒙地產(chǎn)商業(yè)模式的第一大特點是高杠桿運作。2018年西蒙地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為86.9%，在美國零售業(yè)REITs中處較高水平，更明顯高于以REITs為主要運作形式的新加坡凱德集團，2018年凱德集團資產(chǎn)負債率僅48.5%。高杠桿率的制度基礎是美國對REITs負債管制寬松。美國對REITs資產(chǎn)負債率無明確監(jiān)管要求，而新加坡、香港為REITs設定的最高資產(chǎn)負債率上限為60%、45%。高杠桿率的來源是借款收購。西蒙的REITs身份要求其每年至少分配應稅收入的90%，因此公司拓展新項目時，主要通過借款進行融資。

  第二，長期持有核心區(qū)資產(chǎn)。西蒙地產(chǎn)商業(yè)模式的第二大特點是長期持有核心區(qū)位的資產(chǎn)。公司1960年成立至今的60年時間里，積淀了大量優(yōu)質(zhì)項目，是其他商業(yè)地產(chǎn)公司短期無法超越的核心競爭力所在。以2018年公司擁有的107個區(qū)域購物中心為例，67.1%的項目獲取時間在2000年以前、34.1%的項目獲取時間在1990以前、20.3%的項目獲取時間在1980年以前。項目區(qū)位優(yōu)勢保證物業(yè)出租率處于高位。2017年公司購物中心和奧特萊斯平均出租率達95.6%、大都會購物中心達98.4%，過去五年整體出租率保持在95%以上。高出租率是高盈利的來源，2018年公司租金收入49億美元，凈利潤24億美元。