文/ 楊科偉、李思潼

  在樓市局部階段性“回暖”還是市場趨勢反轉的關鍵時期，近期一連串政策信號又給市場普遍預期——樓市調(diào)控政策松綁打上了諸多問號。中央層面，先是自然資源部強調(diào)分類供地、中央政治局會議重申房住不炒、住建部將對城市市場預警，再到22日中央財經(jīng)委會議強調(diào)貨幣政策將根據(jù)經(jīng)濟增長和價格形勢變化及時預調(diào)微調(diào)。地方層面，長沙、合肥收緊調(diào)控政策，而呼和浩特與寧波繼續(xù)加大購房補貼力度，這樣的有收有放并存的局面又讓政策預期蒙上強烈的不確定性。這是否意味著樓市政策寬松預期到頭了？二三季度的調(diào)控政策和信貸政策又將可能出現(xiàn)何種走向？

  中央重申“房住不炒”基調(diào)不變地方“因城施策”表現(xiàn)為有收有放

  當前全國樓市總體保持平穩(wěn)運行，市場預期趨于理性，局部市場出現(xiàn)升溫，中央政策仍以“穩(wěn)”為主。具體表現(xiàn)在：4月17日，自然資源部下發(fā)通知，為保持土地供應節(jié)奏科學平穩(wěn)有序，提出將實施因城施策差異化供地，從供應端直接為城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展明確了新的評價指標。4月19日，住建部提出也將按月按季對各城市房地產(chǎn)市場進行評估，對房價地價波動較大城市進行預警；同日的中央政治局會議也再次重申“房子是用來住的，不是用來炒的”，指出要落實一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。整體來看，這些動作均表明了中央層面穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標自始至終都保持不變，延續(xù)政策的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

  就地方而言，各城市調(diào)控分化，“因城施策”落地表現(xiàn)為有收有放。一方面，部分城市調(diào)控再加碼，如4月11日合肥濱湖新區(qū)調(diào)整最高限價標準，4月19日長沙停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率。另一方面，部分城市加大購房補貼力度。如4月18日呼和浩特發(fā)布通知，普通全日制本科及以上學歷的應屆畢業(yè)生或三年及以內(nèi)往屆畢業(yè)生可半價買房；4月21日寧波出臺通知，高層次人才最高可獲60萬人才購房補貼。整體而言，各城政策均是圍繞房住不炒的基調(diào)，從自身城市市場實際出發(fā)進行的政策微調(diào)，以期促進市場的穩(wěn)定發(fā)展。

  中央與地方政策看似相悖而實則統(tǒng)一“一城一策”將是新常態(tài)

  表面上看，上周以來出自中央各部門的相關政策都預示著樓市調(diào)控政策寬松預期將要終結，但隨之而來的呼和浩特、寧波等地方刺激措施卻并未被受到干預。這樣看似矛盾的操作，在我們看來其實質(zhì)上二者是有機統(tǒng)一的，在調(diào)控目的上并不相悖。

  中央層面始終保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，因此對市場預期的作用相對穩(wěn)定。而是將樓市調(diào)控更大的自主權賦予地方“因城施策”，各地方在制定各類政策無論是刺激的還是緊縮的，都能更緊密地結合當?shù)厥袌鰧嶋H情況，樓市的上行或降溫更多的是受地方政策的導向影響更為顯著，最終的結果和目標更是要緊貼“房住不炒”的基本原則，即鼓勵合理的剛需改善等自住需求，抑制投資和投機炒作行為。故而各地方政策也就呈現(xiàn)出有收有放的格局，中央與地方維持樓市健康穩(wěn)定發(fā)展的調(diào)控目的一致、手段也并行不悖。

  正基于此，我們認為二三季度地方政策仍將持續(xù)走向分化，各地調(diào)控方式有收有放，其實質(zhì)都是落實“因城施策”的地方主體責任的體現(xiàn)。無論政策是松是緊，嚴格把中央“房住不炒”的目標落到了實處，其調(diào)控目的均是各地方為了擴大自住需求，同時抑制不合理炒作行為，旨在穩(wěn)定樓市穩(wěn)定發(fā)展。

  資金面將從一季度高點回歸常態(tài)但松緊適度的貨幣政策仍將支持實體經(jīng)濟不變

  總體一季度貨幣政策整體穩(wěn)中偏松，新增人民幣貸款、社會融資規(guī)模增量以及M2廣義貨幣增速全面超過市場預期，投放量達到歷年同期新高水平。我們預計，隨著一季度信貸投放高峰期過后，二、三季度各項指標將回歸到正常水平，未來貨幣寬松的力度與信貸投放的寬松節(jié)奏會有所放緩。一方面是因為一季度本身都是年度增量資金投放高峰，未來回歸常態(tài)也是必然；二則經(jīng)濟增長新舊動能轉換成效逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟增速相對“樂觀”，貨幣政策的支持力度也將會隨之微調(diào)。

  雖然我們認為未來貨幣繼續(xù)大幅寬松的可能性減小，但貨幣的“總閘門”并不會就此關閉。雖然當前經(jīng)濟下行壓力有所減緩，但實體經(jīng)濟的全面復蘇甚至重新步入上升通道，仍然離不開金融貨幣政策的支持。正如 4月22日中央財經(jīng)委員會第四次會議明確要求：貨幣政策要松緊適度，根據(jù)經(jīng)濟增長和價格形勢變化及時預調(diào)微調(diào)，加大對實體經(jīng)濟的金融支持�？梢娫谖磥磔^長時間，房地產(chǎn)市場的各方無論是購房者亦或是開發(fā)企業(yè)，都將仍受惠于松緊適度的貨幣政策。

  綜上，在基于二三季度地方政策仍將持續(xù)走向分化，各地調(diào)控方式有收有放，未來貨幣寬松的力度與信貸投放的寬松節(jié)奏會有所放緩的政策預期判斷下，對后續(xù)市場走勢,我們有以下兩方面判斷: 其一，二季度房地產(chǎn)市場的“回暖”將出現(xiàn)波動和反復；其二，城市分化格局恐將延續(xù)更長時間周期。