內(nèi)容提要>>>

  ► 10月業(yè)績微降，環(huán)比降幅相比去年同期明顯收窄

  ► 四季度控制現(xiàn)金流，龍頭房企投資放緩

  ► 10月房企新增融資額環(huán)比下降24.5%

  ► 房企降價增多折扣增加，力抓銷售

  ► 碧桂園執(zhí)行董事及副總裁梁國坤退休辭任

  ► 藍(lán)光嘉寶18日于港交所敲鐘上市

  01 合約銷售

  10月業(yè)績微降，環(huán)比降幅相比去年同期明顯收窄

  注：除部分備注的企業(yè)外，數(shù)據(jù)口徑均為全口徑；去年同期數(shù)據(jù)來源為企業(yè)公告，若無公告數(shù)據(jù)，則來源為排行榜

  核心觀點(diǎn)

  10月房企銷售業(yè)績整體保持在年內(nèi)較高水平，TOP100房企銷售操盤業(yè)績規(guī)模9134.9 億，較9月環(huán)比微降1%，環(huán)比降幅相比去年同期明顯收窄。這主要是由于部分規(guī)模房企集中降價促銷，提升了百強(qiáng)整體業(yè)績表現(xiàn)。在權(quán)益口徑下，百強(qiáng)房企截至10月末的累計銷售規(guī)模同比增長近5%，增速較今年前期整體表現(xiàn)略有提升。整體來看，在調(diào)控常態(tài)化、行業(yè)整體規(guī)模增速放緩背景下，10月房企增速表現(xiàn)相對平穩(wěn)。

  從企業(yè)表現(xiàn)來看，雖然10月39家監(jiān)測房企中超8成企業(yè)單月同比提升，但單月環(huán)比表現(xiàn)分化明顯。一方面得益于營銷力度和供貨量加大，部分房企單月業(yè)績表現(xiàn)良好。龍頭房企中，恒大和碧桂園國慶期間的降價促銷成效顯著，單月銷售規(guī)模繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先。恒大10月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額903億元，在9月831億元的基礎(chǔ)上進(jìn)一步環(huán)比提升8.7%，碧桂園單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑銷售額515.8億元。相比之下，也有近半企業(yè)“銀十”成色不足，銷售減速明顯，如萬科單月僅實(shí)現(xiàn)銷售金額433.8億元，環(huán)比下降12%，業(yè)績增長略顯遜色。從累計業(yè)績來看，1-10月，近6成監(jiān)測房企累計增速超20%，表現(xiàn)強(qiáng)于行業(yè)整體。其中，中海、世茂、中駿等房企累計業(yè)績增速較高。截止10月末，操盤口徑下千億房企數(shù)量較上月增加3家已達(dá)21家，優(yōu)質(zhì)資源逐漸向規(guī)模房企聚焦，預(yù)計行業(yè)競爭將繼續(xù)加劇。 

  雖然10月部分規(guī)模房企通過大范圍的折扣營銷、加大供貨及推案力度，單月業(yè)績表現(xiàn)為環(huán)比上升。但市場整體情況并不如企業(yè)銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)的那么好，本月銷售表現(xiàn)尚佳的房企主要是由于高供貨量的推動，實(shí)際去化并不如人意。另一方面，四季度作為年底的業(yè)績搶收期，百強(qiáng)房企將加大供應(yīng)力度。然而，考慮到政策層面趨穩(wěn)，信貸層面依舊偏緊，市場觀望態(tài)度明顯，在2019年的最后兩月，多數(shù)房企的貨量去化以及全年業(yè)績目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)仍將繼續(xù)承壓，“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金”仍是房企主流。

  02 企業(yè)拿地

  四季度控制現(xiàn)金流，龍頭房企投資放緩

  核心觀點(diǎn)

  本月31家監(jiān)測房企土地成交建面、成交總價環(huán)比持續(xù)下降，并且收縮幅度環(huán)比呈擴(kuò)大趨勢，房企投資力度持續(xù)緊縮。本月土地市場成交表現(xiàn)持續(xù)低迷，房企投資態(tài)度依然審慎，31家典型房企中超9成拿地力度低于1-9月平均水平。典型房企本月新增總建面為2590萬平，環(huán)比下降1%；新增土地成交總價為878億元，環(huán)比下降27%；平均成交樓板價下降26%。從成交結(jié)構(gòu)來看，雖然本月二線城市成交土地建面占比上升，但其中蘭州、重慶部分土地價格較低，同時由于土地市場不景氣拖累土地溢價，因此盡管新增建面幾乎與上月持平，成交總價和平均樓板價卻均大幅下滑。

  恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)等龍頭房企本月投資力度明顯放緩，雅居樂、陽光城等多家千億房企本月均未納儲。從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，龍頭房企本月拿地力度出現(xiàn)明顯放緩，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、萬科等單月拿地銷售比不足0.1，龍湖、華潤等此前積極納儲的房企也在十月放慢了投資腳步，雅居樂、陽光城等千億房企本月甚至在土地市場上毫無斬獲。這些企業(yè)本身土儲充裕，放緩節(jié)奏主要是為匹配當(dāng)下的節(jié)奏降低銀根收緊風(fēng)險，不會對未來業(yè)績產(chǎn)生沖擊。

  受到推地節(jié)奏、少數(shù)特殊地塊等因素影響，本月典型房企二線城市土地成交占比環(huán)比上升16個百分點(diǎn)至54%，一線城市投資占比下降2個百分點(diǎn)至2%，三四線城市拿地占比降至44%。從城市區(qū)域分布來看，本月典型房企中西部拿地力度最大，建面占比超過5成，其中連續(xù)多月成交量處于高位的昆明再度成為房企投資首選，重慶、蘭州這兩個中西部二線城市受少數(shù)大面積地塊影響，成交建面上升。三四線城市土地成交環(huán)比下降，成交區(qū)域以長三角和中西部區(qū)域?yàn)橹鳎�占比均在四成左右，中西部的贛州、咸陽、湘潭和珠三角的珠海成交量出現(xiàn)明顯上升。

  03 企業(yè)融資

  10月房企新增融資額環(huán)比下降24.5%

  核心觀點(diǎn)

  融資總量：本月95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%，同比上升17.3%。一方面由于本月永續(xù)債、資產(chǎn)證券化融資較少，另一方面也在于房企境內(nèi)外融資均環(huán)比下降，其中，境內(nèi)債權(quán)融資442.25億元，環(huán)比下降19.0%，同比下降13.3%；與此同時，境外債權(quán)融資額355億元，環(huán)比下降18.0%。值得注意的是，境內(nèi)融資持續(xù)收緊一方面帶來境內(nèi)融資額的同環(huán)比下降，另一方面，也導(dǎo)致了房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，10月20日之后境外融資量占本月境外融資總量的72%。

  融資成本：2019年截至10月房企新增債券類[1]融資成本7.03%，較2018年全年上升0.52個百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.13%，較于2018年全年增長0.86個百分點(diǎn)。單月來看，10月單月融資成本7.46%，環(huán)比上升0.97個百分點(diǎn)；其中境外債券單月融資成本9.20%，環(huán)比上升2.36個百分點(diǎn)，主要在于本月進(jìn)行境外發(fā)債的企業(yè)歷來融資成本較高，此外部分中小型房企融資成本較年初上升也是導(dǎo)致本月境外融資成本較高的原因，此外值得注意的是，部分境外發(fā)債成本較高的龍頭房企如融創(chuàng)、旭輝等本月境外優(yōu)先票據(jù)發(fā)行成本均較于年初有不同程度的下降，房企融資成本兩極分化。

  企業(yè)表現(xiàn)：2019年10月，融資總量最高的企業(yè)為華夏幸福，融資總量141.84億元，主要金科進(jìn)行了多項(xiàng)信托貸款、銀行貸款等融資，以及其下屬子公司九通投資發(fā)行了一筆20億元的非公開公司債，融資成本6.90%，相較于2018年同類債券7.40%的成本有所下降。2019年1-10月TOP10房企融資同比增加16.85%，增幅最大，也是平均融資額最多的一個梯隊(duì)；前10月融資成本最高的為TOP31-50的企業(yè)，達(dá)7.40%，較2018年增長0.43個百分點(diǎn)，值得注意的是，除TOP10之外的梯隊(duì)，前10月份的融資成本較為接近，目前，在境內(nèi)外融資環(huán)境全面收緊的情況下，無論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難，融資成本持續(xù)上漲的狀況，融資成本超過10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個例。

  04 營銷策略

  房企降價增多折扣增加，力抓銷售

  核心觀點(diǎn)

  本月作為傳統(tǒng)銷售旺季，樓市較往年冷淡，因此越來越多的品牌房企加入打折促銷大軍，“十一”黃金周期間以恒大、碧桂園為代表的規(guī)模房企集中降價促銷，營銷積極豐富多樣，且營銷活動持續(xù)周期長。折扣方面力度加大，部分房企最高折扣已達(dá)8折左右。營銷方式方面除去常見的活動營銷和特價房之外，佛山還出現(xiàn)了“工抵房”這一降價促銷的方式，雖然名頭較新，但和特價房等打折方式相似。本月開設(shè)專場團(tuán)購的房企增多，如陽光城針對西山煤電職工專場團(tuán)購，中梁對公務(wù)員群體的團(tuán)購優(yōu)惠政策等。 鑒于目前整體樓市降溫，且房企面臨年末沖銷售業(yè)績及加速回款，預(yù)計整個第四季度房企降價的大趨勢將在更多的城市和項(xiàng)目體現(xiàn)。但是部分房企的降價折扣調(diào)整引起了之前業(yè)主的不滿，房企在營銷活動方面也需要注意避免造成太多負(fù)面影響。

  05 人事變動

  碧桂園執(zhí)行董事及副總裁梁國坤退休辭任

  核心觀點(diǎn)

  從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，十月房企高層變動不多，且多為集團(tuán)管理高層辭任為主，整體變動頻率及變動數(shù)量均較上月相比有所減少。10月18日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告，宣布其執(zhí)行董事及副總裁梁國坤辭任。梁國坤系因退休而提出的辭呈，辭任自2019年10月18日起生效。公告稱，梁國坤已確認(rèn)與董事會之間并無意見不合，亦無與辭任有關(guān)而須知會公司證券持有人的其他事項(xiàng)。據(jù)了解，梁國坤是碧桂園打造園林綠化體系的核心人物。在碧桂園副總裁的行政職務(wù)之外，他還是中國資深高爾夫球場設(shè)計師。據(jù)了解，碧桂園的森林城市、十里銀灘、廣州的天璽灣等項(xiàng)目均是梁國坤的代表作品。 10月24日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告宣布，聘任蔣鐵峰為公司總經(jīng)理，任期自董事會審議通過之日起至第二屆董事會屆滿之日止。公司董事長、總經(jīng)理許永軍因工作安排原因申請辭去公司總經(jīng)理職務(wù)，仍擔(dān)任公司董事長職務(wù)；朱文凱先生因工作安排原因申請辭去公司常務(wù)副總經(jīng)理職務(wù)，仍擔(dān)任招商局海南開發(fā)投資有限公司總經(jīng)理職務(wù)。

  06 戰(zhàn)略動態(tài)

  藍(lán)光嘉寶18日于港交所敲鐘上市

表：2019年10月108家監(jiān)測企業(yè)戰(zhàn)略動態(tài)

  核心觀點(diǎn)

  本月房企在多元化業(yè)務(wù)方面有所發(fā)力，涉及物業(yè)管理、物流產(chǎn)業(yè)、大健康、養(yǎng)老地產(chǎn)及智慧地產(chǎn)等多個方面，也有上市公司通過改名表明未來發(fā)展方向。其中，朗詩宣布從“朗詩綠色集團(tuán)”更名為“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”，更加凸顯朗詩聚焦綠色地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)。中海則由“中國海外地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”更名為“中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司”，此舉或意味著未來中海將會在多元化業(yè)務(wù)方面有所發(fā)展。

  藍(lán)光嘉寶港交所敲鐘，佳兆業(yè)美好收并購進(jìn)一步發(fā)力。10月18日，藍(lán)光地產(chǎn)旗下物業(yè)子公司藍(lán)光嘉寶于港交所成功敲鐘上市。此次順利上市有利于嘉寶通過收并購迅速擴(kuò)大在管面積，據(jù)嘉寶在招股書中披露，其所得款項(xiàng)凈額的約77%將用于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展。佳兆業(yè)即4月收購嘉興大樹物業(yè)61%股權(quán)后，又將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了江蘇恒源物業(yè)。以3415.98萬元的對價收購恒源物業(yè)51%的股權(quán)。截至2019年6月30日，江蘇恒源物業(yè)在管住宅小區(qū)項(xiàng)目12個、非住宅項(xiàng)目62個，在管面積分別達(dá)約120萬平方米及690萬平方米。此次收購有助于佳兆業(yè)美好豐富在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)，進(jìn)一步深耕長三角市場。

  融創(chuàng)與清華大學(xué)簽署合作協(xié)議，碧桂園與LG成立合資公司。10月27日融創(chuàng)與清華大學(xué)簽署了兩份協(xié)議，其中第二份協(xié)議約定將聯(lián)手清華大學(xué)在青島西海岸新區(qū)投資45億元，用于建設(shè)醫(yī)療中心，此舉也宣告融創(chuàng)正式進(jìn)軍大健康醫(yī)療領(lǐng)域。碧桂園方面則是與LG成立合資公司，將主攻智慧城市建設(shè)，新公司成立標(biāo)志著碧桂園參與中國智慧城市建設(shè)又邁進(jìn)一步。據(jù)悉，廣佛里智慧慢城項(xiàng)目將會是該公司服務(wù)的第一個項(xiàng)目，具體合作成果如何還需要時間檢驗(yàn)。