關于《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》

涉及若干問題的處理原則（一）

　　在研究討論的基礎上，現(xiàn)對《規(guī)范》中的部分技術問題解答如下：

　　1、在出讓地價評估中，如何應用標定地價系數(shù)修正法？

　　答：應用標定地價系數(shù)修正法有兩個前提：

　　一是在按照國土部統(tǒng)一的技術要求開展了標定地價公示工作的城市，經(jīng)向部進行標定地價體系備案后，方可使用該方法。

　　二是應用標定地價系數(shù)修正法的具體步驟與要求，需按照即將出臺的相關技術標準或評估指導辦法執(zhí)行。

　　2、市場比較法中，關于“各比較案例的修正幅度不能超過30%”的規(guī)定中是否包含了容積率修正。

　　答：這里所指的“比較案例價格”，可以采用樓面地價。

　　3、對于因土地用途與容積率同時調整，需要補繳地價的，是否各種條件下的地價均要求按照《規(guī)范》中確定的原則，選用兩種（含兩種）以上方法評估？

　　答：原則上，各種條件下的地價均要求采用兩種（含兩種）以上方法獨立評估，方法選擇應符合《規(guī)范》要求。特殊情況下，如認為只能采用一種方法評估，需經(jīng)省級以上協(xié)會組織專家論證，并在評估報告中附專家簽字的論證意見。

　　4、如果按《規(guī)范》要求采用的兩種方法評估結果差異較大，地價確定時能否舍棄一種評估方法的測算結果？

　　答：地價確定中，各評估方法測算結果的權重應按照符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求確定，并需充分闡述理由。

　　5、在評估生地或不完全開發(fā)土地的出讓價格中，應如何理解“先評估熟地地價，再核減開發(fā)費用”的要求？

　　答：評估此類用地出讓價格時，應運用所選評估方法，分別測算出與“地價定義”相對應的評估價格；在應用各評估方法中，應先評估熟地價格，再核減開發(fā)費用，直至其開發(fā)程度與地價定義一致。對于不完全開發(fā)時（如缺少某一基礎設施的配套）的地價評估，可在方法運用過程中，通過相關參數(shù)的修正，直接評估出與地價定義相一致的評估結果。

　　6、對于因低效利用土地再開發(fā)、政府主動調整規(guī)劃等原因造成容積率等土地使用條件變化的情況，補地價評估時，是否執(zhí)行“擇高原則”？

　　答：此類處理原則屬政策性要求，應在各地的執(zhí)行細則中予以明確，請關注各省級國土資源主管部門制訂的實施細則。

　　中國土地估價師協(xié)會技術審裁委員會

　　2013年8月1日

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》

涉及若干問題的處理原則（二）

    在征集有關專家意見的基礎上，經(jīng)討論研究，現(xiàn)對《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）中的部分技術問題解答如下：

    1、在采用市場比較法中選擇可比案例時，如何理解和把握“原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例”的要求？
    答：在選擇可比案例時，不采用趨于過度競爭的土地出讓交易實例，將有助于避免估價結果偏離正常市場價格，從而與《規(guī)范》中多次強調的“正常市場”這一基本要求相銜接，這也體現(xiàn)了出讓地價評估中應當遵循的“審慎原則”。
    在案例的具體選擇過程中，判斷某一交易實例是否屬于“競價輪次較多”、“溢價率較高”，需根據(jù)不同地區(qū)、不同時期的土地市場狀況來把握，沒有統(tǒng)一的量化標準可循。此外還須注意正確理解溢價率的內涵，應按下式測算土地出讓的溢價率：
    溢價率=（成交價-底價）/底價

    2、成本逼近法中，為什么不能把“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費”計入土地成本？
    答：按照有關規(guī)定，上述所列各項屬于從政府土地出讓收入（收益）中計提的專項資金，是土地有償使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是構成出讓土地成本的相關費用。在正常情況下，成本逼近法測算公式中的土地增值收益已經(jīng)涵蓋了政府出讓土地時應獲取的純收益。

    3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本應通過調查當?shù)卣�常情況下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當?shù)赝恋卣魇�、房屋拆遷和安置補償?shù)葮藴实牟町��！钡囊�求�?br/>    答：這里提及的“客觀費用”與傳統(tǒng)評估理念中的相關要求一致，即：各項取費水平應是區(qū)域的平均、客觀水平，而非待估宗地自身發(fā)生的、個案性的水平。
    這里強調“取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平”，是因為各地公布的征地補償標準的內涵及其執(zhí)行情況存在較大差異，例如：存在最低保護價、實際執(zhí)行價、是否包含社保費用等多種情況。因此，確定實際支付的土地取得費用不能簡單依據(jù)當?shù)氐恼�策標準取值，還應調查分析當?shù)貙φ�策標準的實際執(zhí)行情況。

    4、什么是標定地價系數(shù)修正法中所言的“標定地價”？
    答：標定地價是政府為管理需要確定的，標準宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格。目前，標定地價體系建立的技術方法和相關管理規(guī)定正在試點研究中。