王玉鳳 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

 進(jìn)入夏季，深圳暴雨不斷，當(dāng)?shù)氐膶?xiě)字樓市場(chǎng)也被“淋濕”了。

  近日，深圳寫(xiě)字樓空置率上升的話(huà)題再度升溫。第一財(cái)經(jīng)記者走訪(fǎng)了寶安、南山、福田和羅湖等多個(gè)區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，自去年下半年以來(lái)，受市場(chǎng)大環(huán)境變化、金融企業(yè)撤退以及供應(yīng)持續(xù)放量等多重因素的影響，深圳高端寫(xiě)字樓的空置率逐漸攀升，部分針對(duì)民間金融類(lèi)企業(yè)的寫(xiě)字樓空置率甚至高達(dá)30%。與此同時(shí)，中低端寫(xiě)字樓受到的影響也在慢慢顯現(xiàn)，有業(yè)主稱(chēng)，最近一年內(nèi)，空置率從10%上漲到20%。

  但專(zhuān)家也表示，雖然未來(lái)幾年新增寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將持續(xù)處于高峰期，但多重利好因素也會(huì)推動(dòng)吸納量的增加。

  一年內(nèi)空置率翻倍

  在原關(guān)外寶安，聚集著大量的中低端寫(xiě)字樓。夏明（化名）在寶安西鄉(xiāng)片區(qū)一棟寫(xiě)字樓里租了一間200平方米左右的辦公室。自從3年前他簽訂合同以來(lái)，租金每年都會(huì)上調(diào)，但最近他發(fā)現(xiàn)，業(yè)主漲價(jià)的態(tài)度沒(méi)有以前強(qiáng)硬了。

  他告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“前不久我們合同到期了，如果續(xù)簽的話(huà)，租金漲幅超過(guò)5%。我們今年效益不太好，但又嫌搬家太折騰，就寫(xiě)了一份降租申請(qǐng)，結(jié)果居然通過(guò)了。租金雖然還是上漲了，但沒(méi)有5%這么高�！�

  該寫(xiě)字樓周邊生活配套非常完善，餐廳眾多。中午時(shí)分，年輕人從周邊寫(xiě)字樓紛涌而出，熱鬧無(wú)比。但在夏明眼中，近段時(shí)間這份熱鬧淡了幾分。去年年底，他們那一層樓有兩三家公司搬走了，到現(xiàn)在也沒(méi)見(jiàn)人搬進(jìn)來(lái)。他說(shuō)：“我們寫(xiě)字樓因?yàn)橐婚_(kāi)始租金比市場(chǎng)價(jià)要低一些，租的人很多，以前幾乎沒(méi)見(jiàn)到空置的�！�

  作為寶安一工業(yè)園區(qū)的部門(mén)負(fù)責(zé)人，楊華（化名）正在為寫(xiě)字樓空置率煩惱。早在三四年前，他們園區(qū)就開(kāi)始試水，將一棟十層的廠房改造成寫(xiě)字樓，并試圖引進(jìn)一些高端的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)。雖然遠(yuǎn)離市區(qū)，但該寫(xiě)字樓招商頗為順利，去年上半年空置率在10%左右，畢竟是一棟比較新的寫(xiě)字樓，楊華對(duì)這個(gè)數(shù)字還算滿(mǎn)意。

  他對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)：“當(dāng)時(shí)感覺(jué)招商的勢(shì)頭很好，但是去年下半年開(kāi)始發(fā)現(xiàn)不那么順利了�，F(xiàn)在我們寫(xiě)字樓的空置率很高，超過(guò)20%，翻倍了�！�

  其實(shí)在過(guò)去十年，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需總體而言比較平衡，2014~2015年前后，整個(gè)市場(chǎng)的空置率在個(gè)位數(shù)。但第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.2%，前海片區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率更超過(guò)50%。

  第三方機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)相差無(wú)幾。根據(jù)戴德梁行今年一季度的報(bào)告，在金融去杠桿、互聯(lián)網(wǎng)泡沫等因素影響下，深圳一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體需求放緩，全市吸納量?jī)H為4.12萬(wàn)平方米，空置率上升1.49個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。

  戴德梁行深圳公司企業(yè)服務(wù)部主管及董事黃書(shū)禮對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“從去年下半年開(kāi)始，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，高端寫(xiě)字樓受到的影響更容易體現(xiàn)出來(lái)�！�

  的確，不只是中低端寫(xiě)字樓，租金下滑已是普遍現(xiàn)象，且由于企業(yè)租賃成本更高，高端寫(xiě)字樓更容易受到市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)的影響。高力國(guó)際發(fā)布的報(bào)告顯示，自2008年以來(lái)，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金的年復(fù)合增長(zhǎng)率為5.1%，在一線(xiàn)城市中表現(xiàn)最優(yōu)。不過(guò)，截至2018年底，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每平方米每月237元，同比回落0.6%。

  第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。

  在福田與羅湖交界處，深圳一老牌高端寫(xiě)字樓招商處的工作人員對(duì)記者說(shuō)，今年租金確實(shí)降了�！艾F(xiàn)在我們有很多寫(xiě)字間是空的，價(jià)格在每平方米每月125元左右，去年還是130元呢，今年年初就降下來(lái)了�，F(xiàn)在125元的價(jià)格還可以再商量�！�

  新增供應(yīng)過(guò)大

  雖然二季度的數(shù)據(jù)未出，但深圳某地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)主管判斷，現(xiàn)在寫(xiě)字樓的空置率比一季度還略高一些。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“我們統(tǒng)計(jì)的都是甲級(jí)寫(xiě)字樓，但也要看具體的項(xiàng)目，一些傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空置率沒(méi)那么高，但一些針對(duì)民間金融類(lèi)企業(yè)的寫(xiě)字樓空置率高，超過(guò)20%，甚至30%�！�

  2018年，在金融行業(yè)整頓以及監(jiān)管趨嚴(yán)的情況下，部分企業(yè)撤退，寫(xiě)字樓業(yè)主也對(duì)引進(jìn)金融類(lèi)客戶(hù)更為謹(jǐn)慎。記者走訪(fǎng)時(shí)，有福田區(qū)高端寫(xiě)字樓的招商人士明確表示，拒絕金融類(lèi)企業(yè)入駐。

  金融企業(yè)的撤退代表了需求方，從供應(yīng)方來(lái)說(shuō)，近年來(lái)深圳寫(xiě)字樓的供應(yīng)量持續(xù)增加，新建的寫(xiě)字樓在陸續(xù)交付。

  在南山科技園寫(xiě)字樓密集的部分區(qū)域，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，新寫(xiě)字樓招租廣告隨處可見(jiàn)。一座緊鄰地鐵口和高端商場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓打出了“金融科技”的招牌。這座簇新的寫(xiě)字樓2017年開(kāi)始招商，不過(guò)從它的巨型招商廣告牌來(lái)看，離招滿(mǎn)還有一段距離。招商處人士介紹，該寫(xiě)字樓有2棟的入駐率在50%左右。

  對(duì)于深圳寫(xiě)字樓的供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2017年是個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓創(chuàng)2004年以來(lái)最大新增供應(yīng)量，共104萬(wàn)平方米，并達(dá)到歷史峰值。

  第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年深圳將迎來(lái)15個(gè)新寫(xiě)字樓項(xiàng)目，共計(jì)建筑面積約109.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)交付。

  而未來(lái)幾年內(nèi)，深圳寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將持續(xù)走高。根據(jù)高力國(guó)際的報(bào)告，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)即將步入供應(yīng)過(guò)剩時(shí)期，新增供應(yīng)將在未來(lái)5年內(nèi)達(dá)到歷史峰值。

  過(guò)量的新增供應(yīng)將給市場(chǎng)帶來(lái)更大的出租壓力�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。業(yè)主們也將采取更多的措施應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。比如，除了降租，楊華也準(zhǔn)備在寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)管理上下功夫，為入駐企業(yè)提供更多的資源整合和信息服務(wù)。

  但市場(chǎng)仍有多重利好因素。比如，粵港澳大灣區(qū)的加速建設(shè)將助推深圳寫(xiě)字樓的吸納能力。黃書(shū)禮認(rèn)為，在大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要的加持之下，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)潛力可觀，市場(chǎng)預(yù)期仍在改善，積極因素也逐漸增多。

  此外，深圳作為大灣區(qū)的核心引擎，未來(lái)在吸引本土以及國(guó)際知名企業(yè)、機(jī)構(gòu)落戶(hù)深圳上，無(wú)疑存在很大的空間。記者了解到，部分規(guī)劃建設(shè)的高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目的招租對(duì)象就瞄準(zhǔn)了國(guó)際一流的金融企業(yè)。

  第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿此前也表示，深圳產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部和外部增長(zhǎng)基本面依舊向好，且第三產(chǎn)業(yè)比重與其他一線(xiàn)城市相比存在一定空間，深圳的第三產(chǎn)業(yè)增加值仍將保持較為快速的增長(zhǎng)。在2021年及之后，寫(xiě)字樓的吸納將會(huì)開(kāi)始超越供應(yīng)，屆時(shí)空置率預(yù)計(jì)將逐年走低至9%的水平，供需關(guān)系趨于穩(wěn)定。