來源：克爾瑞

◎  作者 / 房玲、易天宇

  2019年5月7日，龍湖商業(yè)公布了其未來發(fā)展新規(guī)劃——今明兩年將以平均每年新開業(yè)超過10家購物中心的速度持續(xù)發(fā)展，到2020年累計開業(yè)商場數(shù)量將超過50家。此次新規(guī)劃的背后，究竟是基于何種戰(zhàn)略考量？未來又將會為龍湖商業(yè)帶來什么影響？

  龍湖商業(yè)進入規(guī)模沖刺階段

  事實上，龍湖從2000年開始就已介入到了商業(yè)地產(chǎn)，并成立了商業(yè)管理部。2003年，龍湖首個購物中心——重慶北城天街的開業(yè)運營，這也標(biāo)志了龍湖正式邁入了商業(yè)運營領(lǐng)域。2011年龍湖正式把商業(yè)提升到戰(zhàn)略層面，發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)三大品牌線——天街、MOCO家居生活館和星悅薈，年底董事長吳亞軍把商業(yè)地產(chǎn)作為集團的戰(zhàn)略目標(biāo)：“未來每年銷售回款的10%將用于商業(yè)物業(yè)投資；每年開工量的12%作為商業(yè)項目留存”。在此階段龍湖商場數(shù)目實現(xiàn)穩(wěn)定增長，歷年平均增長2-3座，并開啟了異地復(fù)制，全國布局的道路。 

  此次龍湖商業(yè)再次提出了每年超10座商場的新規(guī)劃，無疑又將龍湖的商業(yè)發(fā)展推向了一個嶄新的階段。在此階段中，龍湖商業(yè)不僅將會實現(xiàn)開業(yè)商場數(shù)目、租金收入的快速增長；其品牌影響力也將達到新的高度。

  規(guī)模增長助力2020年60億租金

  龍湖之所以此時選擇加大商業(yè)拓展力度，這既是在大背景政策調(diào)控下的被動防守，也是在企業(yè)多元化戰(zhàn)略上的主動出擊。近年來，我國房地產(chǎn)市場迎來了新的一輪調(diào)控，房企在融資、投資和銷售等各方面都面臨了不同的挑戰(zhàn)，此外隨著行業(yè)集中度的不斷提升和增量市場行業(yè)天花板的逐步逼近，房企競爭也越發(fā)激烈，如何挖掘存量市場的價值成為了房企的新命題。

  從一方面來看，商業(yè)地產(chǎn)作為龍湖的四大主航道業(yè)務(wù)，加大商業(yè)地產(chǎn)的布局力度，同樣也符合于龍湖四輪驅(qū)動的多元戰(zhàn)略需要，能夠為企業(yè)帶來穩(wěn)定可觀的租金收入，降低運營風(fēng)險。此外，隨著龍湖十多年來在商業(yè)板塊上的不斷嘗試，組織架構(gòu)及運營體系逐步成熟，并積累了一定的商業(yè)資源，這也為之后的加速發(fā)展提供了有力支撐。 

  截止2018年，龍湖商業(yè)共擁有已開業(yè)商場29座，建筑面積295.75萬平方米，同比增長15%。據(jù)年報中已確定2020年前將開業(yè)的20座商場來看，新開業(yè)的商場建面將達到195.1萬平米。截止2020年，龍湖開業(yè)商場的建筑面積預(yù)計將達到490萬平米，相比2018年大幅增長66%。 

  規(guī)模的增長將勢必帶動租金收入的提升，在2018年的全年業(yè)績會上龍湖再次表示2020年商業(yè)收入將超60億。目前2018年龍湖商場的租金收入為36億元，若按照規(guī)模至少66%的增長率，在租金水平自然增長的情況下，60億租金目標(biāo)實現(xiàn)難度不大。

  城市布局兼顧深耕與拓展

  從未來兩年龍湖新開業(yè)商場的城市布局情況來看，既有在當(dāng)前城市的深耕布局，也有在新城市上的積極拓展。以成都為例，截止2018年底龍湖已于成都擁有天街5座，未來兩年內(nèi)還將在成都陸續(xù)開業(yè)3座天街及1座星悅薈，從而成為成都自持商業(yè)體量最多、布局最完善的城市運營商之一。通過深耕布局，龍湖不僅能夠搶占市場份額，同時還能有效提升品牌影響力。

　　此外在新拓展的城市中，南京的新開業(yè)建面達到了47.99萬平米，新增建面在各城市中最高。未來兩年，南京將陸續(xù)開業(yè)六合天街、龍灣天街、江北天街、河西天街共四個項目，將分別定位“夢享家”、“戀時光”、“漾生活”、“輕主張”四個主題，并在IP中引入當(dāng)?shù)匚幕�，如秦淮河、茉莉花等等。通過差異化的主題定位，以及當(dāng)?shù)卦�素的運用，龍湖能夠提升其商業(yè)品牌在新拓展城市中的接受度，并更大程度地吸引潛在客群，實現(xiàn)租金回報。

　　整體來看，此次龍湖商業(yè)發(fā)展的提速，再次印證了龍湖對于四輪驅(qū)動協(xié)同發(fā)展的雄心與決心。但在商業(yè)規(guī)模加速提升的同時，龍湖仍需警惕過快商業(yè)發(fā)展對于企業(yè)現(xiàn)金的占用，尤其是在融資環(huán)境不斷收緊的當(dāng)下，在加大商業(yè)投資布局的同時，更要保證企業(yè)的財務(wù)健康。2018年底龍湖已開業(yè)商場的權(quán)益建面占比為93%，未來兩年新增開業(yè)商場的權(quán)益建面占比為82%，下降了近10個百分點。在項目操盤的前提下，未來龍湖可繼續(xù)通過合作的方式，進一步降低企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)。此外龍湖還可以積極嘗試商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化，從而為企業(yè)帶來更多流動資金。