伴隨住房租賃資產(chǎn)證券化操作性文件的出臺，國內(nèi)租賃住房REITs進入了大跨步發(fā)展區(qū)間。

  4月27日， 國內(nèi)規(guī)模最大的住房租賃REITs“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱碧桂園租賃住房REITs）首期成功發(fā)行，規(guī)模17.17億元，距產(chǎn)品獲批不到三個月。

  今年2月，碧桂園租賃住房REITs獲深交所審議通過，規(guī)模達100億元，遠超同期的類REITs產(chǎn)品。

  據(jù)相關(guān)人士透露，碧桂園此單產(chǎn)品很快發(fā)行成功的背后，監(jiān)管部門的支持和推動功不可沒。預(yù)計接下來，會有更多的租賃住房REITs獲批和上市。

  這些產(chǎn)品的未來，尤其是設(shè)置了儲架發(fā)行功能的產(chǎn)品，將有望與真正的公募REITs對接， 進入普通中國居民的資產(chǎn)配置池。

  儲架下的首期發(fā)行

  碧桂園租賃住房REITs產(chǎn)品采取儲架、分期發(fā)行機制，即一次核準，多次發(fā)行。

  21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的首期發(fā)行路演材料顯示，該產(chǎn)品以碧桂園位于北京、上海和廈門三地的租賃住房物業(yè)為底層資產(chǎn)，發(fā)行利率5.75%。

  底層資產(chǎn)包括北京九華山莊十區(qū)、北京九華山莊十五區(qū)、上海南翔玉宏、廈門云厝里、廈門國際海岸五處租賃住房物業(yè)，由原始權(quán)益人碧桂園地產(chǎn)集團對整租租金支付義務(wù)進行擔保，整租方佛山碧函公司負責(zé)實際對外運營，產(chǎn)生租金收入，帶來回報。

  底層資產(chǎn)之上，由中聯(lián)基金設(shè)立并管理的私募基金，通過股權(quán)+股東借款持有SPV（特殊目的實體），SPV持有n個租賃物業(yè)的項目公司；原始權(quán)益人碧桂園地產(chǎn)集團則通過認購私募基金出資，持有初始基金份額。

  然后，依據(jù)《基金合同》享有的基金份額所有權(quán)和其他附屬權(quán)益及衍生收益作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過轉(zhuǎn)讓基金份額，前海開源設(shè)立并管理資產(chǎn)支持專項計劃，再賣給市場優(yōu)先級投資人，次級由碧桂園地產(chǎn)集團認購。

  在此過程中，碧桂園要支付權(quán)利維持費并享有優(yōu)先收購權(quán)，為優(yōu)先級證券退出提供流動性支持，還做了差額支付承諾，以及評級下調(diào)收購承諾。

  產(chǎn)品分為優(yōu)先級和次級，占比為9:1，優(yōu)先級被中誠信證評授予最高評級【AAAsf】級別，由低風(fēng)險偏好投資者認購，固定利率/按年付息；次級資產(chǎn)支持證券未予評級，由原始權(quán)益人碧桂園自持，不設(shè)預(yù)期收益/按年支付剩余收益。

  根據(jù)材料，該產(chǎn)品設(shè)有四種退出安排方式：發(fā)行公募REITs；增信安排人及指定主體收購優(yōu)先級份額；增信安排人行使優(yōu)先收購權(quán)收購底層資產(chǎn)；市場化處置物業(yè)資產(chǎn)或項目公司股權(quán)。期限共計18年，每3年設(shè)有開放退出安排，可提前結(jié)束。

  整體來看，該產(chǎn)品在安全性上做了諸多安排。如物業(yè)資產(chǎn)租金收入及權(quán)利維持費超額覆蓋、碧桂園地產(chǎn)集團出具評級下調(diào)收購承諾、差額支付承諾、優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的開放退出及流動性支持以及碧桂園控股對碧桂園地產(chǎn)集團的增信義務(wù)提供維好承諾等多項增信措施。

  據(jù)悉，首期之后，碧桂園租賃住房REITs將持續(xù)以碧桂園旗下租賃產(chǎn)品作為底層資產(chǎn)，實施后續(xù)的發(fā)行。

  據(jù)了解，到2017年底，碧桂園長租公寓已陸續(xù)在上海、深圳、武漢、廈門、廣州等城市落地。目前，廣州區(qū)域已經(jīng)有三家長租公寓門店，共計約1000套房。

  儲架發(fā)行模式并非碧桂園首創(chuàng)。去年10月，由保利地產(chǎn)和中聯(lián)基金共同實施的50億租賃住房REITs，是國內(nèi)首單采用儲架發(fā)行機制的租賃住房類REITs產(chǎn)品。

  隨后，住房租賃住房類REITs進入規(guī)模爆發(fā)期，碧桂園、招商蛇口、旭輝等房企紛紛申請發(fā)行租賃住房類REITs。

  5月3日，中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武指出，儲架發(fā)行對REITs產(chǎn)品機制具有突破意義，創(chuàng)設(shè)出了“可以長大”的REITs，間接實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能。

  范熙武認為，儲架發(fā)行成功解決了退出機制問題，大大激發(fā)了房企發(fā)行租賃住房REITs產(chǎn)品的動力；另一方面，也使得地產(chǎn)商的行為受到市場約束，REITs作為一款公開發(fā)行的產(chǎn)品，其全過程信息必須向公眾披露，市場表現(xiàn)的好壞會直接影響其后續(xù)再發(fā)行證券化產(chǎn)品能否獲批，因此房企會格外注意REITs產(chǎn)品的市場表現(xiàn)，盡力去完成儲架發(fā)行規(guī)模。

  “在使企業(yè)未來推出REITs信心得到增強的同時，給予它們公開市場的壓力，因此可以實實在在地推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這也相當于進一步落實產(chǎn)融結(jié)合，支持實體經(jīng)濟發(fā)展。”范熙武說。

  公募REITs的想象空間

  在儲架機制的租賃住房REITs發(fā)行順利之下，結(jié)合近期的政策，多位金融及地產(chǎn)界人士認為，在國內(nèi)落地公募REITs是大勢所趨。

  操盤這單產(chǎn)品的相關(guān)機構(gòu)人士表示，碧桂園租賃住房REITs為解決房企租賃業(yè)務(wù)投入高、回收慢的難題提供了經(jīng)驗，引導(dǎo)房企從“開發(fā)銷售”的傳統(tǒng)模式向“開發(fā)-運營”的新型模式過渡。

  除了碧桂園未來將形成的大量租賃住房資產(chǎn)外，現(xiàn)存資產(chǎn)中很多限售、限價、尾盤類型的資產(chǎn)均可以通過 REITs 工具進行有效盤活。

  4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)文，對租賃住房證券化資產(chǎn)的入池標準、發(fā)行區(qū)域、聯(lián)合監(jiān)管、合規(guī)性等提出了明確要求。

  分析人士稱，這可以說是住房租賃資產(chǎn)證券化的首個具有實操性的指導(dǎo)文件。中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛認為，公募REITs的相關(guān)規(guī)定有望在今年內(nèi)出臺。

  據(jù)中金測算，未來中國REITs市場規(guī)模約4萬億人民幣，其中以租賃住房（尤其是長租公寓）為底層資產(chǎn)的標準化公募REITs，在當前“房住不炒”的政策背景下，將有可能率先推出。

  渤海匯金證券分析師也認為，我國個人投資者歷來缺乏中等風(fēng)險收益特征的投資產(chǎn)品，個人投資者能選擇的金融產(chǎn)品，主要體現(xiàn)為較高風(fēng)險收益特征的股票市場和較低風(fēng)險收益的存款與銀行理財市場，公募REITs的推出有望填補這一空白。

  就全球來看，公募REITs在美國發(fā)展得最為成熟。據(jù)美國NAHB（全國住宅建筑商協(xié)會）房產(chǎn)市場指數(shù)和MSCI美國REITs指數(shù)顯示，在2006-2009年期間，NAHB指數(shù)下跌了約84%，而美國REITs指數(shù)僅下跌了約前者一半左右，這意味著，即使是在2008年金融危機時期，REITs產(chǎn)品的抗經(jīng)濟周期波動能力也明顯優(yōu)于住宅。

  過去20多年，中國住房銷售市場發(fā)達，房價一路飆升，購買住宅成為許多投資者的共同選擇，同時租售比極低，租賃回報率較差，這使得具有平穩(wěn)收益特征的REIT難以發(fā)展。

  隨著租購并舉的大趨勢到來，范熙武認為，公募REITs的出臺，可以分流目前房地產(chǎn)市場的投機資金，使住宅回歸其居住屬性。

  值得注意的是，無論是碧桂園還是保利地產(chǎn)的租賃住房REITs，均在退出機制上標明“發(fā)行公募REITs”這一項，這意味著，隨著相關(guān)規(guī)定的出臺，這些儲架發(fā)行的類REITs產(chǎn)品未來將會對接、變成真正的公募REITs。